华泰 | 房地产：年末翘尾收官，短期或迎调整

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（来源：研究所）

12月环比改善，接下来或迎淡季行情

12月，百强房企(公司可比口径)单月销售金额同/环比-16.3%/+12.9%；1-12月累计销售金额同比-25.9%，降幅较1-11月收窄4.4pct，12月新房销售环比有所改善，呈现翘尾行情，符合我们的预期。截至12月29日，代表前瞻指标的贝壳50城新房/二手房成交量KMI指数分别为39.5/35.1，周环比分别-3%/-6%，连续八周处于荣枯线以下，显示市场信心略显不足，考虑Q1为传统意义上的淡季，我们预计24Q4的销售热度短期可能较难持续。

各梯队销售门槛均降，环比增长房企数量明显增加

1-12月TOP10、TOP20、TOP30、TOP50、TOP100房企的销售金额入榜门槛分别达1054、464、338、167、57亿元，同比-20.7%、-20.8%、-25.7%、-25.2%、-31.9%，其中TOP10降幅最少。百强房企单月销售金额中61家环比增长，较11月增加35家，27家同比增长，较11月减少17家。12月TOP3、TOP10、TOP11-20、TOP21-30、TOP31-50、TOP51-100单月销售金额同比-5.4%、4.4%、-38.0%、-42.8%、-33.5%、-17.4%，降幅较11月分别-2.9、+12.6、-23.8、-45.5、-54.2、-5.6pct。

千亿房企数量减少，累计同比正增长房企数量增多

百强房企中，央国企和民企12月销售金额的同比增速分别为+0.2%/-30.6%，央国企销售表现保持相对领先。百强房企中，1-12月累计销售金额超千亿元的房企为11家，较去年减少7家。TOP50房企中1-12月销售额同比实现正增长的有6家，比1-11月增加1家，分别为武汉城建集团、上海城投、瑞安房地产、邦泰集团、保利置业、中海地产，对应增速分别为+196.7%/+144.6%/+60.8%/+13.4%/+0.7%/+0.3%。

12月网签成交量创年内新高，政策持续加码有望带来基本面企稳

根据我们的统计，12月1-30日，54城新房/26城二手房累计成交面积同比+16%/+53%，环比+18%/21%，新房和二手房的单月网签成交量创年内新高，从网签数据来看，目前市场热度还在持续。12月的中央经济工作会议围绕前期政治局会议“稳住楼市股市”的定调，做了更多的立体部署，总体符合市场预期。自9月底以来，持续的政策利好落地支撑基本面改善，政治局会议和中央经济工作会议对房地产的积极表态，意味着政策呵护仍将延续。我们认为更为宽松的环境有望夯实改善趋势，房地产市场预期修复和基本面企稳有望在政策加持下提速。

投资建议

在确认市场筑底之前，我们看好在核心城市拥有更多资源并且运营稳健的房企；同时业绩具备韧性、现金流稳健的物管公司亦有望受益于市场止跌回稳。

风险提示

行业政策风险：宏观流动性的变化、因城施策的调控政策存在不确定性，在新发展模式的指引下，住房、土地、金融、财税等房地产相关领域的制度存在调整优化的可能，都可能对房企经营造成扰动。

行业下行风险：房地产行业规模高峰可能已经过去，部分区域销售、拿地、新开工、投资等关键指标存在趋势性下行风险。

部分房企经营风险：若经营和融资性现金流修复低于预期，部分房企仍可能面临较大的资金链压力，进而出现经营困难等问题。

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